所有二线城市的房子,都在经历一场变革

时间:2019-07-27 来源: 专栏
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重庆的积极降额影响深远

事实上,未来的房地产市场是什么?基本上,你可以看到来自土地的信号:landet的冷热推导,得出房价的楼面价格,以及得出产品的楼面面积比.

2019年上半年的重庆地球射击揭示了一个非常重要的风向标,它不仅可能影响重庆未来的房地产市场格局,而且可能会传递到与重庆属于同一重量的同等重量的二线城市。

二线城市住宅,或将迎来一场革命!

在高容量率飙升多年的重庆,2019年出售的住宅用地已经大幅度退化,导致重庆各区的容积率大幅下降。

与2018年相比,2019年上半年出售土地的地积比率显着下降

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重庆一直在降价

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夏普数据

地积比率是指地块的总建筑面积与地块的陆地面积之比。总之,一平方米的土地可以建造多少房屋,一个很好的住宅小区,高层建筑的建筑面积比不应超过5,多层住宅不应超过3,绿化率应不低于30%。但是,由于土地成本,并非所有项目都可以完成。

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去过重庆的人必须有两个直观的想法:

我觉得重庆的房地产开发水平真的很高。房子自豪地站在山上,通过台阶,高架地板,坡道,空中花园等。

我觉得重庆主城的房子真的很秘密。山地地形特殊,还需要考虑到阳光与建筑物撤退之间的距离。建筑物之间的间距非常小。两层楼有十几户人家。房子都是高容量的房子,生活非常不舒服。

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河流,内环外平原扩张后,重庆开始有意识地减少房?莸娜莼省?

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重庆为什么要积极降额?

一直以来,重庆最耗散的是土地供应。为什么一个依赖土地财政的城市愿意主动减税呢?减压会给重庆房子带来什么变化?

1.低占地面积比的房子更舒适,满足未来改善的需要

“降级”有利于提高生活质量,更符合未来住宅升级和改善需求爆发的趋势。

经过20年的重庆房地产涌入,出现了太多高密度和不适合居住的塔楼。未来,这些住宅群体将面临从刚需求到需求改善的转变,更加关注房屋质量,社区氛围和房地产氛围。

未来,大面积,大空间,高光泽,多功能的房屋将更受欢迎,因此土地市场开始布局。

2.低容量比有助于改善城市界面

低密度意味着城市的高密度建筑物减少,平板将逐步取代塔楼,从而增加绿化和社区空间。让城市拥有更多的公共空间,而不是过度开发或广泛建设。

3.城市规划更具前瞻性,为未来的城市更新和升级预留空间

现在重庆最初是在山上发展起来的。城市土地还不够。叠加的高密度房屋不利于道路网规划设计。

不足,只能依靠后天的努力,通过降低住房密度来预留一些空间,为未来的道路网规划和设计预留空间。

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中国城市三种楼层费率类型

说到高容量比,很多人会想到香港,土地极度稀缺,土地紧张。香港的住宅容积率高达10或以上。其中大多数是单户独户,三梯和几十户,没有空中花园。生活质量极度压缩。棺材房和鸽笼到处都是,“住宿”已成为奢侈品,更不用说生活舒适了。

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然而,国内城市有不同程度的控制和房地产开发,因此它们形成了完全不同的城市界面。但背后的一切都源于同一指标:建筑面积比。

建筑面积比是建筑设计中最重要的指标参数,它代表了[土地的强度强度],也可以说代表了城市的良知。

如何在生活舒适度和土地利用效率之间找到平衡点?

在占地面积比例方面,中国的主要城市明显分为三个派系。

1.规划北京和长江三角洲的进步,早期降级

从2000年到2005年,北方涌现出一批高层建筑,其中最着名的是上海“崇源二湾城”。

这是一个城市变化。由于地理位置优越,容积率高,已成为一个拥挤的“集体租?俊保踩习虾5某鞘兄卫泶戳撕艽蟮奈侍狻?

中远二湾城

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因此,自2005年以来,上海已开始积极降额,住宅容积率控制在2.5以内。

杭州,南京,苏州,宁波等长三角城市也在学习上海做城市规划,主要城市正在积极控制。

2008年,北京对国际大都市进行了基准测试,并积极降级 - 发布《北京市城市建设节约用地标准》(试行)。根据该文件,北京住宅建筑面积比率上限调整为2.8。

积极降额,让这些城市的产品成为11-18层的小型高层建筑,塔楼基本绝迹,并有一个相对适宜的社区公共空间和绿化。人民的生活水平得到了很大提高。界面也变得更清洁了。

对于南京,杭州,苏州,宁波等城市,人居环境的矛盾并不那么突出,降级是完全可以的。

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但是,由于积极的降额,住房供应面积严重减少,生活成本增加。这加剧了北京和上海的供需矛盾,土地供应减少,人口增加。由于缺乏住宅供应,越来越多的人将注意力集中在“公寓”的替代品上,公寓正式迎来春天。

北京和上海的城市正在迅速扩张,主要城市的人口有限。北京和上海的城市变得越来越臃肿,城市正在无序扩张,城市通勤成本在增加,城市拥堵正在加剧。

2.老城区难以改变,城市更新缓慢,广深高速率保持不变

广州,深圳,厦门等东南沿海城市正在迎接改革开放的春风。随着越来越多的移民涌入城市,他们需要租房子才能居住。然而,在城市发展的早期,政府没有足够的力量建造大量的公共租赁房屋和不断上涨的租金。需求刺激了租金。

30多年来,在利益驱动和本土强大的宗族权力的保护下,城市原住民开始在村里唯一剩下的土地上种植房屋,并建立了一个落后于时代发展的大片生活。不受现代城市管理的影响。一个低层中间的村庄。

广州城中村

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厦门市村

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这个城市的村庄原本是一个村庄,但它在城市化进程中成了一个城市。今天,广深福州难以拆除这些城市村庄以获得城市土地,因此只能维持高容量率来增加城市住房。

而且,在这些城市中,老式住宅的地积比率并不令人惊讶的6.0,并且在城市中心建起了一个村庄。已建成50多座高层住宅楼,空间狭窄,道路狭窄。

深圳大冲村旧变化

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这些被城市中的村庄和工厂占据的城市变得越来越难,城市只能在高容量率下继续眯眼。

广州市广港新城50,000/O项目,容积率为7.22

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此外,在体积比高+地价高的厦门,开发商更愿意分配高利润和低利润,他们将牺牲高层的舒适度来容纳房屋和别墅,以及管理高层建筑和别墅,绿化和高层社区的间距。将被压缩。

例如,厦门海曙马泰湾太和院,前排是一栋低层别墅,后排是一栋60层的超高层建筑,实在是十分郁闷。

不禁想到,结果是开发者的错?还是这个城市的高容量率的错?

厦门泰和院的超高层建筑

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3.始终坚持中西部的高容量比:重庆,成都,贵阳,武汉,郑州

重庆,成都和前郑州的武汉是高产量的代表,因此这些城市基本上不缺房。大量的土地供应和高容量比增加了这些城市的市场准入区域。但是有优点和缺点。

优势是:抑制住房价格。

当长江三角洲的二线城市,杭州,南京和南京已经跑了3万的基本面,中西部地区的首都仍然在基本面上挣扎1.5万。

缺点是:房屋容积率高,居住的人越多,老化的越快

电梯和健身器材等社区公共设施的老化速度非常快。几年后,他们不得不面对改变房屋的需要。因此,高容量率城市的房屋交换频率较高。它已购买,更换和购买,因此高容量率也非常高。它很容易促进新的家庭癌症。

在长江三角洲,由于建筑质量比较高,地积比率低,同一地区的社区人口比较低,所以买家不排除购买二手房。相反,它一直是中西部的高容量比。今天,买家仍然有严重的新房癌症。

从表面上看,这些城市的买家偏好没有发展,只接受新房不接受二手房。

从本质上讲,产品质量太差。在高容量比率下,房子严重老化,无法居住。如果你想追求更好的品质,你只能买一套新房子。

如何平衡生活的舒适度和住房供应,关键是要看每个城市房地产调控的智慧?

幸运的是,苏州,杭州等长三角城市早就看到了这一点,主城区的地积比率严格控制在3.0以下。

现在重庆已经看到了高容量率的缺点。 2017年,成都也积极降额。主城区覆盖高密度房屋的郑州也在2018年颁布了“主城区低于3.0”的政策。

然而,喜欢超高层建筑的武汉并没有退化。创建了“花果园”反人类住房的贵阳尚未退化.

在上个月,我们看了武汉,预计未来将成为中部地区的国王,但它也提升了主要城市的住宅天际线。武汉到处都是50层的超高层住宅楼。

武汉有超高层楼。

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在我看来,现在最需要降额的是武汉和贵阳。

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二线城市的主动降级已经成为一种趋势

为什么二线降额已成为趋势?

也许我们可以从他们当前的城市界面得到答案。

以下四张图为郑州,苏州,苏州,苏州核心区的卫星图像。除了建筑物的外观,您认为哪个地方最美丽?

苏州

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武汉

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郑州

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我相信很多人会像我一样选择苏州或杭州。为什么?

1.体积比

苏州和杭州的建筑密度似乎较低,并不像武汉郑州那么密集。苏杭的容积率控制在3.0以内,容积率低,房屋多为小型高层板。地面空间宽敞,居住起来非常舒适。郑州的主要城市高度限制为100米。房屋基本上覆盖33层,相对密集。

武汉的超高层建筑特别多,50-60层的房屋并不奇怪。这些房屋基本上都有避难楼层。

2.绿化

从卫星图像可以看出,苏州和杭州不仅拥有天然的河流和湖泊,而且社区绿化和公共绿化优于武汉郑州。

苏州和杭州已经规划了相对大量的道路绿化和公园绿化。武汉虽然沿长江24公里,是全国最天然的湖泊,但近年来武汉已经填满了湖泊,水域面积大大减少。穿越郑州的黄河,远离主要城市,这不是一个城市景观。

不会计算不足的部分,后天不努力,社区缺乏绿化。

3.道路网

苏杭不仅拥有社区外密集的公共道路网络,而且社区内也拥有丰富的道路网络。社区有更多活动空间,增强了社区之间的社区意识。

很多人都问我:武汉和杭州的经济实力相似,未来的房价预期也一直保持乐观。为什么杭州超过3万,武汉只有18,000?

除了气候,绿化和城市界面的软竞争力外,武汉的供给率和需求量分别为4.5,杭州的地积比率为2.0。这两个城市的供应量不是一个数量级。

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结论

如何在住宅舒适度和城市住房供应之间保持平衡基本上是可控制的容积率。

对于低容积率和高容积率的城市哪个更好?

事实上,这是一个没有标准答案的问题。

一切都取决于城市的土地,人口,经济发展水平和未来发展预期。

一般而言,供应紧张和高房价的一线城市往往有较高的容积率。但是,对于土地供应量高,容积率高的二线城市来说,降额是不可避免的。

一旦“降级”处于二线城市的趋势,这将极大地影响二线城市和二手房市场的未来产品质量(高密度产品难以销售)。

毕竟,长江三角洲以外的二线城市房屋太短缺。当其他城市的人们生活和升级时,他们必须支付高额首付款才能购买体积比高且非常不舒服的房子。

我们期待看到更多的二线城市积极降价,以便这些城市能够生产出更宜居的房屋。

积极降额,这座城市确实会失去一些好处,但对世界来说却没有,暂时还不够;

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